打开封闭住宅小区，不是简单拆院墙

“拆小区围墙”引起市民广泛热议

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这几天，《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》（下简称《意见》）的发布引起了广泛热议。尤其是《意见》中提出的“原则上不再建设封闭住宅小区”的规定，以及“已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化”的规定更是受到了空前关注。

《意见》公布后，是否就意味着市民居住的小区和单位大院要对外开放呢？

规划和住建部门工作人员表示，《意见》的有关规定是未来城市建设的方向，但具体规范性文件仍需一定时间才能出台。

国家有关部门对民众普遍关注的有关问题也作了回应，“打开已建成住宅小区并非一刀切，需要具体情况具体分析”。

而我市一些房地产公司负责人以及物业管理公司负责人则认为，打开已建成的住宅小区需要完善后续配套政策，而《意见》也将会影响未来的房地产开发及物业管理等。

“拆小区围墙”引广泛热议

近日，《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》（以下简称《意见》）引起了广泛热议。

《意见》直接指出了城市规划建设管理中的问题，比如，交通拥堵、环境污染等“城市病”加重；城市建设盲目追求规模无序扩张；城市规划前瞻性、严肃性、强制性和公开性不够；城市建筑“大、洋、怪”等，缺失特色，文化传承堪忧；违法建设、大拆大建问题突出等。

记者注意到，《意见》从城市规划、城市特色风貌塑造、城市建筑水准、节能城市建设、城市公共服务、城市宜居环境营造、城市治理创新等方面做出新的要求。

多方人士认为，《意见》不仅勾画了中国城市发展在“十三五”期间乃至今后更长时间的“路线图”，也准确地为我国的城市把了脉，并列出了下一阶段城市发展的“时间表”。

而《意见》还要求加强城市总体规划和土地利用总体规划的衔接，推进两图合一，比如比较受关注的“原则上不再建设封闭住宅小区”的规定。同时，《意见》要求树立“窄马路、密路网”的城市道路布局理念；打造方便快捷生活圈，城市公园原则上要免费向居民开放；实现中心城区公交站点500米内全覆盖等。

是否所有建成小区都打开

记者了解到，1993年制定、2002年修订的《城市居住区规划设计规范》中将城市居民生活聚集地分为从大到小的城市居住区、居住小区、居住组团三类。目前我国很多城市的公共道路切割都停留在居住区这一级别，小区内部道路几乎都是“私有化”。

近日，国家有关部门的工作人员回应称，已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开的方式，并不是把小区所有的道路都变成公共道路，而是根据实际道路的整体规划需要，将原先被主干路包围的封闭的大型居住区分成若干个居住小区，从而开辟出一些可以过境的公共道路，通常是区别于主干路的主次支路，继而达到优化整个区域路网的作用。

值得注意的是，《意见》也已经说明打开住宅区的目的，不是简单地把围墙拆了，以开放整个社区，而是为了“解决交通路网布局问题”。即便是针对新建住宅小区，《意见》也强调“原则上不再建设封闭住宅小区”，这说明相关规定是“看具体规划的情况，不是一刀切，而是具体情况具体分析的”。

“小区开放”需要配套政策

昨日，记者分别和市规划、住建部门取得了联系。

市规划和住建部门的工作人员均表示，《意见》中的规定是未来中国城市的建设方向，由于《意见》刚公布，具体后续政策仍需要一定时间。

预计不久之后，省级单位便会根据实际情况制定有关实施细则。而地市这一级出台相关政策应该还需要一定的时间。

规划和住建部门的工作人员均认为，“小区开放”肯定是需要配套政策的。

从事房地产开发多年的孙先生认为，封闭式住宅小区的存在对整个城市的道路网进行了割裂，也就是说，“本来在封闭式住宅小区应该存在的一些‘毛细血管’小路被人为地封闭了，随着封闭式住宅小区越来越多，虽然城市的主干道越来越宽，但由于缺乏‘毛细血管’，不能进一步分流人和车，便给人造成了城市道路越来越堵的感觉”。

“小区开放” 市民啥看法

“小区是否对外开放，应该考虑小区的实际情况，以及小区周围道路的规划情况。”家住喜来登小区的市民李生亮认为，小区开放后，将会对小区的物业管理提出新要求，比如保洁问题和安全问题等。

家住凯旋路凯旋园小区的市民刘维榜则认为小区开放后，很可能会出现市民一下楼就是马路的情况，“在这种情况下应如何最大程度地保证市民的出行安全，也是需要考虑的”。

采访中，一些市民对“小区开放”也表示期待。这部分市民认为，从长远发展来看，开放一些大型封闭住宅小区对整个城市的交通是很有利的。以近年我市打通的多条断头路为例，早些年，我市的这些断头路之所以没有打通，主要是因为这些路段上存在着各种不同的建筑物，甚至居民区等。这些断头路陆续打通之后，我市的交通通行状况已经得到了改善。

商丘师院社会学老师赵伟认为，《意见》并不是“简单地拆除小区围墙”，如何解决可能带来的问题，后续配套政策还需完善，“《意见》中，‘原则上’‘逐步’等字眼也说明相关规定的实施需要一个过程，不是一蹴而就的”。

影响房产开发 和物业管理

既然《意见》对城市的未来建设指出了发展方向，尤其是建设住宅小区方面，那么《意见》对未来的房地产开发和物业管理又有什么要求呢？

“《意见》正式实施后，对将来的房地产开发肯定会带来影响，今后小区的开发理念也会因此改变。”市区某房地产开发公司的蔡经理说，在很多人的思想观念中，住宅是“私人领地”，而很多市民在购房时也很看重小区的“私人空间”，这也造成了很多楼盘在售房时专门提出“私密领地”的概念。

蔡经理称，事实上，多年来，我国的城市住宅小区遵循的一直是“封闭性”的建设理念，可以说极少甚至没有住宅小区的业主愿意将自己小区的道路“公有化”，业主从心理上也不能接受“小区开放”。

“市民不容易接受‘小区开放’，因此也不会轻易购买开放性小区。在这种情况下，房地产开发公司是不会冒险建设开放性小区的……”蔡经理说，“应该没有人愿意冒险，毕竟房地产开发公司需要考虑的是要把房子卖出去，而不是自己的理念有多超前！”

蔡经理认为，《意见》公布之后，这种情况将会逐步改变，“大众也有了心理预期，今后房地产开发公司也应该逐渐趋向‘不再建设封闭住宅小区’的理念”。

“我觉得，《意见》公布后，一些市民担心自己居住的小区围墙要被拆除的想法暂时没有必要，因为小区是否适合对外开放，接下来出台的相关配套政策肯定会从实际出发……”市区一家物业管理公司的负责人唐先生说，“比如一个小区内的公共空间本来就不大，或者这个小区即便是开放了，也不会明显方便其他市民的出行，甚至该小区比较偏僻，这几种情况下就没有必要去开放小区！”

唐先生认为，今后一些大型的封闭住宅小区很可能被要求开放，整个小区会被分割成几个区域，“但这种开放应该是几栋楼为一个单位，相邻的道路对外开放，而这势必会对未来的物业管理提出新要求，今后的物业管理应该是以几栋楼为一个管理单位，而不是现在以整个小区为一个管理单位。此外，也将对治安、保洁以及噪音控制等提出新要求”。