全国已有60多地加码楼市调控

核心提示丨3月以来，全国楼市再出新一轮调控措施，据不完全统计，目前已有60多地加码楼市调控。近日，记者走访京津冀、长三角、珠三角以及中部多地楼市发现，各地政府正切实履行楼市调控主体责任，千方百计实现“房价环比不增长”，开发商也开始“割肉让利”，在新房降价空间打开的同时，购房者的观望情绪日益浓厚。

地方政府

限高价、控预售证， 保证价格“环比不增长”

记者采访发现，目前地方住建部门普遍采用限制高价楼盘入市、控制预售证发放节奏等“限价”手段以缩减成交量，保证新房价格“环比不增长”。

以深圳为例，该市新盘平均去化率为45％，效果明显较差。房价方面，在地方政府的严格调控下，2017年一季度住宅价格趋稳。

从中国指数研究院监测的上海、广州、深圳、南京、苏州、厦门、武汉、成都、南昌等13个重点城市新开盘定价来看，2017年开年后，29.5％的项目价格与上次开盘持平，18.8％的项目较上次开盘下跌。而在涨价盘中，新房价格仅平均上涨0.6％。

记者还发现，多个城市新房价格结构性分化明显。高价项目较周边同类楼盘的价格平均涨幅约为8％，而低价项目价格较周边同类楼盘价格跌幅普遍在7％左右。例如，杭州刚需项目“余之城”在3月14日加推，价格较上次开盘均价下跌超过一成。

在上海，自去年10月8日起，新建商品住房销售方案备案实行市、区两级审核，对上市房源定价不合理的，坚决予以调整。高端住宅项目泰禾上海院子、龙湖天璞等拟售均价超过8万元／平方米的楼盘均因报价过高拿不到预售证。“为了拿到预售证，不少改善型住宅项目的审批价格相较预期的报价打了8折。”一名开发商告诉记者。

在广州，“天河星作”楼盘销售员告诉记者，目前项目二期400套正向政府申报预售证，均价在每平方米3.9万元左右。“政府对价格控制得比较严，申请预售证要排队。”

开发商

缓推盘，适当“割肉”跑量

记者经过调查发现，因预售证审批不下来而延期推盘的项目不在少数。

“原打算去年年底开盘的项目，但审批的销售价格跟我们的预期差距较大，所以，到现在还没推。”一名开发商表示。例如，自去年年底以来，北京房地产市场鲜见新住宅项目推盘，足见开发商的保守态度。

目前已取得预售证且顺利开盘的项目基本都是在售价上有所“退让”的。上海万科“天空之城”项目负责人称：“这个项目本来销售单价准备定在每平方米8万元左右的，现在批下来的价格是每平方米6万元。政府调控从紧，开发商也要适当‘割肉’啊。”

此外，开发商还采取先推低价刚需盘“走量”的策略，以快速回笼资金。中国指数研究院调查显示，从重点城市推盘项目的产品定位情况来看，2017年第一季度开盘项目以刚需产品为主。62.6％的楼盘主推针对首次置业或首次改善的刚需类产品户型，29.2％的项目主要面向中高端改善型需求。

据房王数据中心统计，3月广州热销楼盘榜单上，来自黄埔的刚需楼盘“实地常春藤”“豪进左岸”分列第一、二位。前者销售超过800套，后者开盘当天即宣告售罄。

购房者

观望情绪愈浓，成交量大幅下滑

迹象显示，多地新楼盘的价格开始松动，但同时，购房者的观望情绪也日趋浓厚，出手更为谨慎。

据上海中原地产数据显示，3月份，上海新建商品住宅成交面积同比下滑66.5％，为5年来同期最低。

在上海，刚需购房者李宁杨表示，由于支付能力受限，价格是买房时首要考虑的因素。“目前感觉楼市不太稳定，我想观望一段时间再说。”

上海中原地产市场分析师卢文曦认为，市场预期调控仍将继续从紧，再加上购房者原本就已非常浓厚的观望情绪，后续新房和二手房市场的量价走势将更加承压。

受访开发商对今年楼市的预判有较高一致性：谨慎乐观，在调控的大背景下，市场成交缩量是大概率事件。不过，记者也注意到，近期多家标杆房企提高了业绩目标：恒大、万科和碧桂园均提出未来3年内实现1万亿元销售目标，融创中国亦将2017年的销售目标确定为2100亿元，较2016年增长35.21％，去年销售650亿元的新城控股也表示将冲击千亿大关。

“现在市场进入了博弈期。房企推盘上仍偏保守。未来是否会出于业绩和资金压力，降价跑量，还有待进一步观察。”易居智库研究总监严跃进说。

卖家不再“坐地起价”

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今年以来全国数十城市升级楼市调控措施，由于近期二手房价格涨幅超过新房，因此成为此轮调控的主要目标。记者近日走访北京、广州、上海、厦门、成都、河北等地发现，新政出台后，不少二手房中介门店的业务量大幅下滑，购房者从火烧眉毛似的找房、“抢”房，到心平气和地议价和观望，业主的报价也开始有所松动，不再“坐地起价”。

针对近一段时间二手房市场出现过热行情，各地“升级加码”的楼市调控措施中，提高购房门槛、“认房又认贷”、提高二套房首付比例、限制“假离婚”、遏制“学区房”炒作等政策，对二手房交易降温产生了比较明显的作用。

记者在二手房市场采访时也发现，随着新一轮政策的收紧，市场预期正在发生改变，买卖双方博弈明显，并直接导致二手房交易的降温。

链家地产研究院提供的数据显示，3月第四周，北京二手房市场带看量较调控新政前周均超过9万次的水平有大约30%的下滑。业主挂牌价涨幅明显收窄，表明业主预期也在下调。

3月15日，南京出台限购限贷政策以来，该地区链家的成交量出现15%以上的下滑，半个月以来均价涨幅出现明显收窄，最近一周均价环比下跌3.1%。3月25日至3月28日短短4天内，厦门楼市调控两度“加码”，目标直指炒房客，导致厦门二手房市场“风云突变”。成都今年3月出台分区限购和限贷等一系列政策，调控后一周该地区链家成交量环比下滑34%，均价涨幅较前期有明显收窄，市场热度得到部分缓解。环北京地区二手房市场降温趋势也十分明显。河北三河住建部门数据显示，今年1月至3月24日，三河二手房成交5951套，面积51.2万平方米，同比减少15%和16%。

记者调查发现，本轮楼市调控成效明显，不论是二手房市场交易量，或是老百姓最关心的房价均趋稳，前段时间的疯涨势头在这两天得到遏制。

链家数据分析，调控新政对客源端影响明显，最近一周新增客源增速环比下降33.2%，后期二手房成交量将会出现进一步下滑。分析人士指出，目前热点城市的二手房市场以换房为主，客户和业主具有同一性。调控导致部分需求退出市场，需求减少的同时供给同步下滑。

（文图均据新华社）